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【优帕克观察】海外住房租赁市场发展先进经验全解析

2018-02-26

中国住房租赁市场刚刚起步,肩负着解决住房问题的重任。自1998年国内房地产行业市场化开始后,我国房地产行业发展度过了20年。

这段时间内,产权交易领域蓬勃发展,住房租赁却未能快速的发展。如今,住房租赁的重要性被提升到一定高度,迎来了发展新征程。

纵观海外住房租赁市场,市场发展较早,已形成一套成熟的运营体系与模式,可以为国内住房租赁市场的发展提供不少经验。

优帕克服务式公寓研究团队分别选取了美国、德国、日本和新加坡四大典型案例作探讨。

美国

美国住房租赁市场较为稳定,房源供给主要由三部分构成:一是私人与房地产开发商提供的市场化租房,占比约为 81%。二是保障性的联邦政府资助住房,占比约为12%。三是政府与社会资本合作提供的享受税收优惠的租赁住房,占比约为7%。在占比最大的租赁市场供应主体中,租赁机构普遍采取通过REITs自持物业的重资产运营模式。
 


德国

德国住房租赁市场是欧洲最大、最成熟的市场,同时,其国内房租与房价保持较低水平。从租赁住房的供应主体看,私人与市场化机构供应成为主体。其中,私人供应占比约为39%,机构供应占比约为40%,住房合作社供应占比约为9%,福利房占比约为12%。同时,德国通过制定法规从三个方面保证租赁体系完善性:严格限定房租、维护租赁合同稳定性、保障租赁支付。

日本

日本是经历过房地产泡沫偶的少数具有学习价值的对象之一。上世纪90年代的金融危机后,日本房地产市场一蹶不振,人口负增长也导致市场需求开始萎缩。日本住房租赁市场的供应主体大致分为两类:一类为租赁中介,另一类为房地产开发商。在历年的新屋开工中,租赁类住房占比稳定在40%左右。租赁类住房中,79%归属于私人企业,10%归属于政府,5%归属于社会企业。

新加坡

新加坡在住房供应方面以政府行政干预为主,市场调节为辅。其推行的组屋政策为其住房供应的主要政策,政策主要以解决“居者有其屋”为目的,保障中低收入群体的住房需求。政府推行的组屋由国家发展部的建屋发展局统一建造与实施。建屋发展局作为独立性非营利机构,实行综合平衡预算,经营亏损部分由政府兜底。

除了新加坡以外,其他三个发达国家都是依靠市场为基础作为住房租赁市场发展的源动力,政府作为辅助力量。新加坡则反过来,以政府力量为主导,以社会力量为辅发展住房租赁市场。从结果上来看,这四个国家都是成功的案例。

优帕克服务式公寓研究团队表示中国住房租赁需求市场巨大,链家、克而瑞包括优帕克自身研究结果显示,未来市场规模至少在4万亿。市场巨大的容量,给房地产商、运营商、房屋中介带来大量的机会。

其次,房地产既然已经走上了市场化的道路。市场化的本质是由市场解决问题,政府的角色应该是监控、防范风险,而非过度干预市场。

最后,住房租赁市场发展的源动力应该是行业自身形成造血回路。目前住房租赁市场的租赁回报率不高,但参考美国的金融化案例的话,完全有可能通过金融化实现收益扩大。比如美国的EQR模式,通过发行REITS实现规模扩张,同时专业化的运营,提升服务粘性,实现产业+金融的完美融合。
 

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