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【优帕克观察】从碧桂园REITs项目探究房企转型之道

2018-02-08

继龙湖、保利、招商蛇口、新派之后,著名房地产巨头碧桂园也加入了发行REITs产品的行列。近日,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深圳证券交易所审议通过,产品规模高达100亿元。碧桂园的百亿规模REITs产品也是目前最接近既定计划中公募发行REITs产品的案例。

房企转型碧桂园REITS试水金融与产业结合

优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心表示,REITs等资产证券化工具受到热捧的现象背后是房企转型的加速。

以碧桂园为例,根据市场公开信息显示,去年前三季度,碧桂园共实现合同销售金额约4281.7亿元,同比上升89.82%;合同销售建筑面积约4715万平方米。碧桂园的“强”不同于其他房地产巨头,而是体现在规模化。
 


不过,近几年,随着宏观政策调控,许多房企都遇到了发展瓶颈,转型是必然。2016年,碧桂园销售毛利率21.1%,销售净利率8.9%,相比2012年36.6%的毛利率以及16.4%的净利率出现了下滑。而住房租赁市场是政府重点扶持的行业,许多房地产企业纷纷转向租赁市场。碧桂园这单REITs的获批,开启了资产+金融的长租商业闭环的构建,这或将让碧桂园在长租公寓激烈的竞争中获得先发优势。

从增量转向存量市场金融加持助力发展

优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心表示长租公寓租金收入稳定,运营模式清晰,是开展资产证券化业务的合适行业。根据美国近45年的经验看,金融与租赁的结合是必然趋势。比如全美第三大长租公寓运营商EQR,目前市值300亿美元,通过发行REITS,不断进行规模扩张,分阶段加大核心市场布局的同时,逐步剥离非核心市场物业,并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准时点。

从EQR模式来看,REITs等资产证券化工具在很大程度上降低了企业运营压力,以减少成本来增加利润空间。同时,也给企业规模化发展带来资本的助力。

优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心表示,现阶段控成本、控风险是房企的主流运营思路。碧桂园此次发行的REITs规模高达百亿,不难看出,其借助金融工具转型的决心之大。
 


有研究指出,从目前租赁市场来看,REITs或将成为住房租赁领域的重要融资渠道之一。基于租金收益和租赁物业本身而言,资产证券化都可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作。

优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心认为,面临国内经济换挡,房企纷纷转型已成为定论,未来有望重新点燃房地产行业发展引擎将是租赁市场。中国房地产结构将发生根本性的转变,从增量市场转向存量市场,而住房租赁市场将迎来新的发展机遇。

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