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【优帕克观察】政策与资本叠加 看长租市场的布局

2018-01-30

长租公寓是当前房地产行业的热门话题。在政策吹风、资本集中、企业扎堆的共振下,社会各方资源叠加,正在加速向长租公寓领域汇集。

长租公寓行业是一个大行业,分不同种类。按运营模式可分为轻资产与重资产模式;按房源发布可分为集中式与分散式。目前,市场人士将长租公寓行业以轻资产与重资产来划分,业内机构则较多使用集中式与分散式划分。眼下,业内讨论焦点集中于究竟是轻资产模式好,还是重资产模式好?

其实,这个问题可能本身就是个伪命题。

长租公寓的轻资产模式中,企业扮演中介方的角色,收入来源主要依靠租金差、服务;重资产模式中,企业扮演的是房东角色,收入来源由房租及资产增值提供。

优帕克(YOPARK)服务式公寓研究中心经过调研发现,目前国内长租公寓市场中,轻资产运作模式依旧占据大多数比重,但随着开发商的介入,重资产运作模式却在崛起。以往业内的二八定律(八成轻资产模式、二成重资产模式)已经发生重大改变。如今,重资产模式的市场占比已经升至近40%。

 


这其中,开发商们的介入是长租公寓行业格局巨变的主要原因。房地产开发商们习惯了重资产运作思维,转型进入长租公寓后,传统思维逻辑依旧影响着他们的行为。

优帕克(YOPARK)服务式公寓研究中心认为,轻资产和重资产模式都有其各自特点,孰优孰劣无法一并而论。

轻资产模式成本低、收入也不高,需要实现规模化运营才能获得可观的利润。重资产模式成本高,除了租金收益外还能享受资产增值溢价利润。但是,在我国租售比1:500、1:600的情况下,回本基本高资产溢价,不同的经营主体并没有固定的模式优劣之分。
 


从去年至今出台的一系列政策文件来看,优帕克(YOPARK)服务式公寓研究中心认为,未来轻资产模式与重资产模式可能在业务上会出现叠加,从以往的分立转变为合与共融。最近,北京、广州、沈阳等地陆续推出集体土地租赁房政策。这其中就蕴含了轻、重模式混合的环境土壤。

有些长租公寓运营方通过和村集体股权合作,开发建造长租公寓。在有效保证原有产权人继续持有部分资产的基础上,运营资产产生长期稳定租金收入。由于通过旧城改造拿地土地成本低,前期资本投入相对较少。通过旧改项目走重资产模式可有效降低前期资本投入量,减少资金投入压力,提高项目长期盈利空间。

优帕克(YOPARK)服务式公寓研究中心指出在当前住房租赁之风兴起的情况下,没必要去考虑哪种做法好,哪种做法不好。任何一种商业模式都存在优劣势,正所谓“没有最好的,只有最适合的。”最根本的还是落在运营与管理,也就是“赛道”上“赛手”的发挥尤为关键。
 

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