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优帕克服务式公寓:租赁市场为发展重点

2018-01-29

2017年末期间,住建部连续发声,表态全力支持房地产住房租赁发展。住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

在这次工作会议上,长租公寓被提到了一个新高度。此外,住建部政策研究中心主任秦虹在此之后5天时间内了撰文称,“在住房发展方面,就是要深化住房制度改革,按照中央经济工作会议提出的要求,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”

中央经济工作会议结束后不久,住建部多名官员连续发声向市场传递信号。优帕克服务式公寓(YOPARK)研究中心表示结合目前市场动态,2018年的中国房地产市场将会有以下几个趋势变化:
 


租赁市场作为重点

无论是政府红头文件,还是重要工作或以,亦或是领导讲话。政府扶持租房市场发展的决心非常坚定。如今,住房市场规模高达十多万亿元,而租房市场规模不过千亿元。但是,健康的房地产市场结构并非如此。放眼欧美,租房市场比重都占整体房地产市场比重的一半以上。国内的房地产结构太畸形了。

而且,不少专业机构此前的研究报告也显示,中国租房市场潜力并未被充分挖掘。一直以来,国内房地产市场结构就不平衡,现在可谓是纠往扶正,补全短板。租房市场崛起是房地产行业继续前行的必要条件。因此,未来在相当长一段时间内,租房市场将持续得到政策扶持。

租赁市场按区域分治

根据统计局数据,去年底,中国城镇化率为57.35%,距离70%的既定目标还有些许距离,对此,政府也明确了以农村人口进城作为提高城镇化率的主要手段。不同地区的情况不同,人口流动情况也不同。除了北上深三大热门城市外,重庆、合肥、杭州等准一线城市成为今年备受关注的城市。从国内的人口流动看,三四线城市人口向一二线城市聚集的现象长期存在。
 


区域分化导致各地实际情况差异巨大,一刀切的调控政策肯定不适用。对此,住建部部长在工作会议上的基调也透露出了“差异化”治理的信号。三四线去库存任务严峻的城市难有大作为,但一二线城市土地供应将加快,尤其是租房用地以以上海为例,“十三五”规划中,计划增加租赁住房70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

租房金融崛起

今年年底时间段,不少以租房项目为标的的类REITs产品层出不穷。继新派公寓的类REITs项目高调发行后,12月1日,招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元;12月5日,龙湖披露称,拟发行50亿元住房租赁专项公司债券,在首期30亿元债券中,有21亿元拟用于住房租赁项目建设。旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs,也在圣诞节后获得上海证券交易所审议通过。2017年,多个住房租赁资产通过CMBS、ABN、类REITs等形式,相继实现了资产证券化。
 


租赁住房领域的资产证券化被视为租房市场发展的一大引擎。今年7月份,住建部等九部委联合发文,要求加快发展住房租赁市场,推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”,为住房租赁市场提供金融支持。

优帕克服务式公寓研究中心(YOPARK)认为,2018年,国内房地产市场会形成一股全新的发展态势,不同于以往资源扎堆于住房领域。对于投资机构而言,推动、解决城市中人口的住房需求,是布局对长租公寓投资的主要原因。就租赁市场发展的趋势,以及借鉴国外经验,金融化将是趋势。
 

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